تحلیل بازار املاک ترکیه: چشم‌انداز پنج سال آینده

داده‌های فعلی نشان می‌دهد که بازار املاک ترکیه در سال‌های آینده به رشد قیمتی در سطح اسمی ادامه خواهد داد. با این حال، باید تفاوت میان رشد اسمی و رشد واقعی (با در نظر گرفتن تورم) را در نظر گرفت. برای مثال، در حالی‌که افزایش سالانه قیمت املاک به صورت اسمی حدود ۴۶٫۴٪ بوده، اما به دلیل تورم بالا، قیمت‌ها به صورت واقعی حدود ۱۴٪ کاهش داشته‌اند. یعنی اگرچه قیمت‌ها به لیر ترکیه افزایش یافته، اما ارزش واقعی آن‌ها کاهش یافته است. با این حال، انتظار می‌رود که با توجه به تقاضای داخلی قوی و کمبود عرضه، قیمت‌ها به رشد اسمی ادامه دهند، و رشد واقعی در صورت کنترل تورم محقق شود.

از منظر اقتصاد کلان، دولت ترکیه از اواسط سال ۲۰۲۳ به سیاست‌های مالی و پولی انقباضی روی آورده است. برنامه رسمی اقتصادی میان‌مدت دولت هدف دارد که نرخ تورم از بیش از ۵۰٪ به زیر ۱۰٪ تا سال ۲۰۲۶ کاهش یابد. این سیاست‌ها موجب تقویت اعتماد سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی شده و نشانه‌هایی از ثبات تدریجی در نرخ ارز و کاهش تورم دیده می‌شود. اگر این سیاست‌ها تا سال ۲۰۳۰ ادامه یابند، می‌توان انتظار داشت که ثبات اقتصادی افزایش یابد و بازدهی سرمایه در بخش املاک نیز ارتقاء پیدا کند.

در بخش عرضه و تقاضا، ساخت و سازهای جدید به میزان کافی نیاز بازار را تأمین نمی‌کنند. تخمین زده می‌شود که تولید مسکن در حال حاضر تنها نیمی از نیاز سالانه بازار را پاسخ می‌دهد. این کمبود عرضه در شرایط تورم نیز باعث ادامه روند افزایش قیمت‌ها خواهد شد. از سوی دیگر، تقاضای سرمایه‌گذاران خارجی که در سال ۲۰۲۲ به اوج رسیده بود، در سال‌های ۲۰۲۳ و ۲۰۲۴ کاهش یافته، که دلایل آن شامل تغییرات در قوانین اقامت و افزایش حداقل سرمایه‌گذاری برای دریافت تابعیت ترکیه از ۲۵۰ هزار دلار به ۴۰۰ هزار دلار است. با این حال، انتظار می‌رود که با کاهش تورم و ثبات لیر ترکیه، این تقاضا به تدریج احیا شود.

با نگاهی به سال ۲۰۳۰، بازار املاک ترکیه همچنان به لطف جمعیت جوان، نرخ بالای شهرنشینی، پروژه‌های بزرگ زیرساختی و رونق گردشگری در شهرهای ساحلی پویا باقی خواهد ماند. در صورت موفقیت دولت در کاهش تورم، سرمایه‌گذاران قادر خواهند بود هم از رشد اسمی و هم از افزایش واقعی ارزش ملک بهره‌مند شوند. در مقابل، در صورت استمرار تورم بالا، ممکن است رشد قیمت‌ها عمدتاً اسمی باشد و بازده واقعی پایین بماند. به‌طور کلی، چشم‌انداز غالب حاکی از افزایش ثبات اقتصادی و رشد اعتماد سرمایه‌گذاران تا سال ۲۰۳۰ است.

برای رسیدن به بیشترین بازده، زمان ورود به بازار بسیار مهم است. با توجه به شرایط فعلی، سال‌های ۲۰۲۴ تا ۲۰۲۵ ممکن است بهترین زمان برای ورود سرمایه‌گذار بلندمدت باشد. پس از افزایش‌های سریع قیمت در سال‌های ۲۰۲۱ و ۲۰۲۲، بازار در سال‌های ۲۰۲۳ و ۲۰۲۴ به آرامش نسبی و اصلاح قیمتی واقعی وارد شده است. در حالی‌که قیمت‌ها به صورت اسمی در حال افزایش‌اند، اما در واقعیت، فرصت‌های خرید بهتری نسبت به سال‌های گذشته فراهم شده است. همچنین، نرخ بهره بالای بیش از ۳۰٪ در داخل کشور قدرت خرید مردم محلی را کاهش داده، که فرصت بیشتری برای چانه‌زنی در اختیار خریداران نقدی قرار می‌دهد.

در برخی مناطق مانند آلانیا که پیش‌تر تقاضای خارجی بالا داشتند، با کاهش تقاضای خارجی، فرصت‌های مناسبی در بازار فروش مجدد به وجود آمده است. برخی پروژه‌های در حال ساخت نیز توسط سرمایه‌گذاران اولیه به قیمت پایین‌تر به فروش می‌رسند که امکان خرید زیر قیمت بازار را فراهم می‌کند.

چرا سال‌های ۲۰۲۴ تا ۲۰۲۵ مناسب است؟

• نرخ بهره بالا باعث کاهش رقابت خریداران با وام شده و قدرت چانه‌زنی خریداران نقدی را افزایش داده است.
• کاهش تدریجی نرخ تورم از ۸۵٪ در سال ۲۰۲۲ به حدود ۵۲٪ در میانه ۲۰۲۴ نشان می‌دهد که فشار بر قیمت واقعی کاهش یافته است.
• پیش‌بینی بازگشت رشد بازار پس از ۲۰۲۵ به دلیل احتمال کاهش نرخ بهره و بازگشت تقاضای داخلی.
• اصلاح قیمتی در برخی بخش‌ها و شهرها مانند بازار املاک لوکس استانبول یا شهرهای ساحلی مانند آنتالیا، فضای مناسبی برای ورود به بازار فراهم کرده‌اند.

در مجموع، برای سرمایه‌گذاران با دید بلندمدت (۵ ساله)، ورود در دوره‌ای با ثبات نسبی و انتظار برای رشد مجدد بازار می‌تواند بازدهی قابل‌توجهی به همراه داشته باشد.

در جدول زیر، شهرهای استانبول، آنکارا، آنتالیا، بدروم، بورسا و ترابزون را از نظر قیمت، رشد، بازده اجاره و ویژگی‌های بازار بررسی می‌کنیم:

خرید نقدی معمولاً با تخفیف ۵٪ تا ۱۵٪ همراه است.

خرید اقساطی در پروژه‌های جدید رایج است، معمولاً با ۳۰–۵۰٪ پیش‌پرداخت و اقساط ۱۲–۳۶ ماهه بدون بهره.

پروژه‌های دارای ضمانت دولتی گاهی تا ۱۰ سال اقساط ارائه می‌دهند.

اصلاحات اقتصادی اخیر در ترکیه، تمرکز بر ثبات پولی و کنترل تورم دارد. نتایج کلیدی این سیاست‌ها عبارت‌اند از:

• کاهش تقاضای داخلی و فراهم شدن فرصت بهتر برای سرمایه‌گذاران نقدی.
• کاهش انتظارات تورمی که چشم‌انداز رشد واقعی ارزش دارایی‌ها را تقویت می‌کند.
• ثبات نسبی نرخ ارز که برای سرمایه‌گذاران خارجی بسیار مهم است.

اگر دولت موفق به کاهش تورم و حفظ ثبات ارزی شود، سرمایه‌گذارانی که در ۲۰۲۴–۲۰۲۵ وارد بازار شوند، می‌توانند تا ۲۰۳۰ سود واقعی مناسبی به‌دست آورند. در غیر این صورت، بازده‌ها ممکن است فقط در سطح اسمی باقی بمانند.

سازمان‌های بین‌المللی اصلی در حال حاضر چشم‌انداز مثبتی نسبت به اقتصاد ترکیه دارند:

• صندوق بین‌المللی پول کاهش تورم و حرکت به سمت سیاست‌های انقباضی را تحسین کرده و رشد اقتصادی حدود ۴٪ را پیش‌بینی کرده است.
• بانک جهانی از پروژه‌های بازسازی پس از زلزله و رشد پیوسته ساخت‌وساز پشتیبانی کرده است.
• فیچ و S&P رتبه اعتباری ترکیه را ارتقا داده‌اند و نشانه‌هایی از بازگشت اعتماد دیده می‌شود.
• مودیز پس از ۱۱ سال برای اولین‌بار رتبه ترکیه را ارتقا داده که بیانگر بهبود پایدار اعتماد است.

در مجموع، این دیدگاه‌ها حاکی از بازگشت اعتبار اقتصادی ترکیه و به تبع آن، افزایش جذابیت بازار املاک برای سرمایه‌گذاران خارجی است.

مقایسه بازار املاک ترکیه با کشورهایی مانند گرجستان، قبرس شمالی، یونان و امارات:

• گرجستان: بازده بالا و ثبات ارزی دارد، اما بازار کوچک‌تر و نقدشوندگی کمتر نسبت به ترکیه دارد.
• قبرس شمالی: هزینه پایین ورود و قوانین مالکیت ساده دارد، اما مشکلات سیاسی و ریسک حقوقی آن را افزایش می‌دهد.
• یونان: ثبات اقتصادی بالا دارد ولی بازده اجاره پایین‌تر و قیمت ورود بالاتر نسبت به ترکیه دارد.
• امارات (دبی): بازار بسیار باز و بدون مالیات، اما هزینه خرید بالا است. ترکیه با قیمت کمتر، بازده بالاتر و امکان دریافت تابعیت برتری دارد.

سیستم مالیاتی در ترکیه برای سرمایه‌گذاران ملکی نسبتاً ساده و مطلوب است:

• مالیات انتقال سند (Tapu): ۴٪ از قیمت فروش (معمولاً توسط خریدار پرداخت می‌شود).
• مالیات بر ارزش افزوده (KDV): تا ۱۸٪ برای املاک نوساز، اما برای خریداران خارجی قابل معافیت است.
• مالیات سالانه ملک: بین ۰٫۱٪ تا ۰٫۲٪ ارزش ارزیابی‌شده ملک – بسیار پایین در مقایسه با استاندارد جهانی.
• مالیات بر درآمد اجاره: از ۱۵٪ تا ۴۰٪، ولی شامل معافیت سالانه و امکان کسر هزینه‌هاست.
• مالیات سود سرمایه (در فروش): اگر ملک بیش از ۵ سال نگهداری شده باشد، کاملاً معاف از مالیات است.
• هیچ مالیات ثروت یا ارث ویژه برای اتباع خارجی وجود ندارد.
• تشویق‌های دولتی شامل فروش اقساطی در پروژه‌های خاص و معافیت‌های مالیاتی برای خارجی‌ها است.

ترکیه با فراهم کردن فرصت‌های بازده بالا، قیمت ورود مناسب و شاخص‌های اقتصادی رو به بهبود، همچنان یکی از جذاب‌ترین بازارهای نوظهور جهان در حوزه املاک محسوب می‌شود. اگرچه نوسانات کوتاه‌مدت وجود دارد، اما چشم‌انداز میان‌مدت و بلندمدت مثبت و روبه‌رشد است. تنوع گسترده در بازار املاک، اقتصاد در حال رشد و سیستم مالیاتی مطلوب، ترکیه را به گزینه‌ای عالی برای سرمایه‌گذاران خارجی تبدیل می‌کند.