Türkiye Gayrimenkul Piyasası Analizi: Önümüzdeki Beş Yılın Görünümü

Mevcut veriler, önümüzdeki yıllarda Türkiye’deki gayrimenkul piyasasında nominal fiyat artışlarının devam edeceğini gösteriyor. Ancak burada nominal büyüme ile gerçek (enflasyondan arındırılmış) büyüme arasında fark olduğunu unutmamak gerekiyor. Örneğin, Türkiye yıllık bazda yaklaşık %46,4 gibi yüksek nominal fiyat artışları yaşasa da, yüksek enflasyon nedeniyle fiyatlar reel olarak yılda yaklaşık %14 geriledi. Yani TL cinsinden fiyatlar artsa da, bu artışın alım gücü üzerindeki etkisi sınırlı kaldı. Yine de, iç talebin güçlü olması ve arzın yetersiz kalması nedeniyle nominal fiyat artışlarının devam etmesi bekleniyor, ancak reel artışlar enflasyonun kontrol altına alınmasına bağlı olacak.

Makroekonomik düzeyde, Türkiye hükümeti 2023 ortasından itibaren enflasyonla mücadele kapsamında daha sıkı para ve maliye politikalarına yöneldi. Resmi Orta Vadeli Ekonomik Program, enflasyonun kademeli olarak %50’nin üzerinden 2026 itibarıyla tek haneye (yaklaşık %9,7) düşürülmesini hedefliyor. Kredi derecelendirme kuruluşları da bu gelişmeleri olumlu karşıladı ve 2024 yılında Türkiye’nin kredi notunu artırarak ekonomik güvenin arttığını gösterdi. Bu gelişmeler, reformların devam etmesi hâlinde enflasyonun 2030’a kadar kademeli olarak düşeceği ve buna bağlı olarak döviz kurunda istikrarın sağlanacağı beklentisini güçlendiriyor.

Arz-talep tarafında ise, konut üretimi şu anda Türkiye’nin yıllık konut ihtiyacını karşılamaktan uzak. Uzmanlara göre, mevcut konut üretimi yıllık talebin ancak yarısını karşılıyor. Bu arz açığı, ekonomik dalgalanmalara rağmen fiyatları yukarı yönlü desteklemeye devam edecek. Öte yandan, yabancı yatırımcı talebi 2022’de zirve yaptıktan sonra, ikamet izni sınırlamaları ve vatandaşlık için gerekli yatırım tutarının $250.000’dan $400.000’a çıkarılması gibi nedenlerle 2023–2024 döneminde belirgin şekilde düştü. 2024 yılı itibarıyla, yabancılara yapılan satışlar toplam satışların sadece %1,6’sını oluşturdu. Ancak enflasyonun düşmesi ve döviz kurunun istikrara kavuşmasıyla birlikte bu talebin kademeli olarak toparlanması bekleniyor.

2030’a kadar bakıldığında, Türkiye gayrimenkul piyasasının; genç ve büyük nüfusu, kentleşme oranının artması, altyapı yatırımlarının devamı ve turistik bölgelerdeki talep sayesinde güçlü kalması bekleniyor. Hükümetin enflasyonu tek haneli seviyelere indirmeyi başarması hâlinde, yatırımcılar hem nominal hem de reel değer artışlarından faydalanabilecek. Ancak yüksek enflasyon devam ederse, getiriler çoğunlukla nominal seviyede kalabilir. Genel görünüm, ekonomik istikrarın artmasıyla birlikte 2026’dan itibaren yatırım ortamının iyileşeceğine işaret ediyor.

Yatırım getirilerini maksimize etmek açısından zamanlama çok önemlidir. Mevcut koşullara bakıldığında, 2024–2025 dönemi, uzun vadeli yatırımcılar için uygun bir giriş noktası olabilir. 2021–2022 yıllarındaki hızlı fiyat artışlarının ardından, 2023–2024 döneminde piyasa nispeten duruldu ve fiyatlarda reel bazda düzeltme yaşandı. Fiyatlar nominal olarak yükselmeye devam etse de, gerçekte daha uygun alım fırsatları oluştu. Ayrıca, %30’un üzerindeki yüksek faiz oranları, yerli alıcıların krediyle alım yapma imkânını azalttı, bu da nakit alıcılara daha güçlü pazarlık gücü sağladı.

Bazı bölgelerde, özellikle daha önce yabancı talebinin yoğun olduğu Alanya gibi şehirlerde, talepten dolayı fiyatlar geriledi ve cazip fırsatlar oluştu. İnşaat aşamasındaki projelerde ise erken yatırım yapmış olanlar likidite ihtiyacı nedeniyle indirimli satışlara başladı, bu da piyasa değerinin altında alım fırsatları doğurdu.

Neden 2024–2025 dönemi uygun?

• Yüksek faiz oranları, krediyle alım yapan yerli alıcıları sınırlandırdı; nakit alıcılar daha avantajlı.
• Enflasyonda düşüş eğilimi başladı (2022’de %85’ten 2024 ortasında %52’ye geriledi).
• 2026’dan sonra yeni bir büyüme döngüsü bekleniyor; faizlerin düşmesiyle talep artabilir.
• Bazı şehir ve segmentlerde fiyatlar dengelenmiş durumda, bu da yeni bir yükseliş öncesinde alım fırsatı sunuyor.

Özetle, uzun vadeli yatırımcılar için, bu sakin dönemde giriş yapmak stratejik olabilir. 2026 sonrası beklenen toparlanma dalgasıyla birlikte yatırımcılar ciddi reel kazançlar elde edebilir.

İstanbul, Ankara, Antalya, Bodrum, Bursa ve Trabzon şehirlerini fiyatlar, kira getirisi, talep seviyesi ve konut tipleri bakımından karşılaştıralım:

Peşin alımlar, en iyi pazarlık gücünü sağlar ve genellikle %5–15 indirim alınabilir.

Taksitli alımlar, özellikle İstanbul ve Antalya’daki yeni projelerde yaygın. Genellikle %30–50 peşinat ile 12–36 ay faizsiz taksit sunulur.

Hükümet destekli projeler, 10 yıla kadar vadeli ödeme planları ve yüksek güven sunar.

Türkiye'nin son dönemdeki ekonomik reformları, makroekonomik istikrarı sağlama yönünde önemli adımlar içeriyor. Faiz oranlarının yükseltilmesi ve para politikasının sıkılaştırılması sayesinde:

• İç talep düşmüş, bu da nakit yatırımcılar için alım fırsatları yaratmıştır.
• Enflasyon beklentileri azalmış, gelecekte reel fiyat artışlarının önü açılmıştır.
• Döviz kuru daha stabil hale gelmiş, yabancı yatırımcılar için döviz bazlı kayıplar azalmıştır.

Eğer hükümet enflasyonu kontrol altına almayı başarır ve döviz kuru istikrar kazanırsa, 2024–2025’te yatırım yapanlar 2030’a kadar önemli reel kazançlar elde edebilir. Ancak enflasyon yeniden yükselirse, getiriler sadece nominal seviyede kalabilir.

Başlıca uluslararası kuruluşlar Türkiye’nin ekonomik geleceği hakkında daha olumlu değerlendirmelerde bulunmaya başladı:

• IMF, sıkı para politikasını memnuniyetle karşıladı ve enflasyonun 2025’te %24’e, büyümenin ise yıllık %4 seviyelerine gerileyeceğini öngördü.
• Dünya Bankası, yeniden yapılanma faaliyetlerinin inşaat sektörüne canlılık kazandıracağını belirtti.
• Fitch ve S&P, Türkiye’nin kredi notunu artırdı ve uygulanan ekonomik politikaları olumlu buldu.
• Moody’s, 11 yıl aradan sonra Türkiye’nin kredi notunu yükselterek güvenin yeniden inşa edildiğini kabul etti.

Genel olarak, uluslararası değerlendirmeler Türkiye’nin ekonomik güvenilirliğini yeniden kazandığına işaret ediyor ve gayrimenkul yatırımlarını daha cazip hale getiriyor.

Türkiye yatırım alternatifi olarak Gürcistan, Kuzey Kıbrıs, Yunanistan ve BAE gibi ülkelerle karşılaştırılıyor:

• Gürcistan: Yüksek kira getirileri ve istikrarlı para birimi avantajı var, ancak piyasa hacmi Türkiye’ye göre oldukça sınırlı.
• Kuzey Kıbrıs: Düşük maliyetli ve basit sahiplik yapısı mevcut, fakat siyasi tanınma sorunu ve düşük likidite önemli riskler oluşturuyor.
• Yunanistan: AB içinde yer alıyor ve düşük enflasyon avantajına sahip, fakat Türkiye’ye göre kira getirisi düşük ve yatırım maliyeti daha yüksek.
• BAE (özellikle Dubai): Vergisiz ve yüksek likiditeli bir piyasa sunuyor, fakat giriş maliyeti Türkiye’ye göre çok daha yüksek. Türkiye, daha düşük giriş maliyeti ve vatandaşlık imkânıyla öne çıkıyor.

Türkiye’de gayrimenkul yatırımı yapanlar için vergi sistemi, birçok ülkeye kıyasla daha ılımlı ve avantajlı:

• Tapu Harcı: Satış bedelinin %4’ü oranında ödenir (genelde alıcı tarafından).
• KDV: Yeni konutlarda %1–%18 arasında değişir. Ancak yabancılar dövizle alım yaparsa KDV’den muaf olabilir.
• Emlak Vergisi: Yıllık olarak ödenir, oranı konutlar için genellikle %0,1–%0,2 arasındadır.
• Kira Geliri Vergisi: Artan oranlı vergi sistemi uygulanır (%15–%40 arası), ancak belirli istisnalar ve gider düşme hakları mevcuttur.
• Değer Artış Kazancı Vergisi: 5 yıldan fazla elde tutulan gayrimenkuller vergiden muaftır. Daha kısa sürede satıldığında vergi doğabilir, ancak enflasyonla düzeltme uygulanır.
• Servet Vergisi ya da özel mülkiyet vergisi yoktur.
• Hükümet destekli teşvikler arasında taksitli ödeme imkanları ve bazı projelere yönelik vergi muafiyetleri bulunur.

Türkiye, yüksek getiri potansiyeli, uygun giriş maliyetleri ve iyileşen makroekonomik göstergelerle yatırımcılar için cazip bir seçenek olmaya devam ediyor. Kısa vadeli dalgalanmalar devam edebilir, ancak orta–uzun vadede görünüm giderek daha olumlu hale geliyor. Geniş gayrimenkul çeşitliliği, büyüyen ekonomi ve düşük vergi yükü ile Türkiye, dünya genelinde en cazip gelişmekte olan gayrimenkul piyasalarından biri olmaya adaydır.