Прогноз рынка жилой недвижимости Дубая до 2040 года

Цены на жилую недвижимость в Дубае недавно показали значительный рост, движимый высоким спросом как местных, так и международных покупателей. В третьем квартале 2024 года цены на жилье увеличились на 20% по сравнению с предыдущим годом, а средняя цена продажи в 2024 году выросла примерно на 20%, достигнув приблизительно 1,597 AED за квадратный фут. Эти значительные увеличения последовали за периодом умеренного роста между 2018 и 2020 годами, подтверждая возвращение импульса на рынок недвижимости Дубая после пандемии COVID-19.

Ожидается, что цены будут продолжать свой восходящий тренд в среднесрочной перспективе, но с более стабильным темпом. Knight Frank оценивает дополнительный рост примерно на 8% в 2025 году, а местные застройщики ожидают ежегодное увеличение цен на уровне от 5 до 8% в ближайшие несколько лет. Эти прогнозы основаны на сильном и устойчивом спросе, но также учитывают увеличение предложения и лучшее равновесие рынка. В долгосрочной перспективе до 2040 года цены, вероятно, продолжат расти на фоне роста населения и запланированных крупных проектов, хотя могут возникать краткосрочные коррекционные циклы. Например, цены на виллы в настоящее время превышают предыдущие пиковые уровни (2014 года) более чем на 30%, что означает, что рынок может испытать относительное замедление или небольшую коррекцию после периодов значительного роста, прежде чем продолжить свое устойчивое восходящее движение.

Рынок предложения и спроса на недвижимость в Дубае движется к сбалансированному росту, поддерживаемому Видением Дубая 2040 и предстоящими планами городского развития. Население увеличилось с приблизительно 3,4 миллиона в 2020 году до 3,68 миллиона на данный момент (2025 год), и согласно Видению Дубая 2040, население планируется увеличить до между 5,8 и 7,8 миллионов к 2040 году. Этот быстрый рост населения приведет к значительному увеличению спроса на жилые единицы в течение следующих двух десятилетий. Фактически, спрос на жилую недвижимость сохранял свой импульс, поддерживаемый притоком новых жителей и инвесторов, особенно богатых, ищущих роскошное жилье или возврат инвестиций. Политики, такие как регулирование виз (например, Золотая виза) и социальная стабильность, сделали Дубай привлекательным местом для желающих поселиться и работать, что укрепляет спрос на жилье устойчивым образом.

В контрасте, предложение недвижимости реагирует ускоренными, но осторожными темпами, чтобы избежать насыщения рынка. Среднегодовой объем поставки новых жилых единиц составлял около 32 000 единиц в 2021 году, который увеличился до 37 000 единиц в 2023 году. Однако, учитывая целевое увеличение населения, может потребоваться поставка от 37 600 до 87 700 жилых единиц ежегодно до 2040 года, чтобы удовлетворить спрос. Отчеты о рынке указывают на то, что ожидается поставка примерно 300 000 дополнительных жилых единиц к 2029 году – 80% из которых апартаменты и 17% виллы – но этот уровень предложения может оказаться недостаточным, если рост населения ускорится. Фактически, эксперты предостерегают, что если исторические задержки в завершении проектов продолжатся, в течение следующих шести лет (до 2030 года) может быть поставлено только 210 000 единиц, что потенциально создаст долгосрочный дефицит жилья.

Что касается состава спроса, наблюдается возрастающее предпочтение виллам и таунхаусам по сравнению с традиционными апартаментами, поскольку семьи предпочитают большие пространства после пандемии. Спрос сосредоточен в ключевых районах, таких как центр города, Дубай Марина, Дубай Юг и прибрежные районы, где доступны удобства и современный образ жизни. Это распределение спроса подчеркивает важность разработки качественных проектов в этих областях и направления инвестиций в недвижимость, которая отвечает потребностям среднего и выше среднего сегментов населения. В целом, ожидается, что уравнение предложения и спроса останется относительно сбалансированным благодаря координации между застройщиками и правительством в рамках единой стратегии, направленной на регулирование темпов новых проектов, чтобы избежать избытка предложения и поддержать долгосрочную стабильность цен.

Дубай предлагает возврат инвестиций в жилую недвижимость, который является одним из самых высоких в мире, поддерживаемый высокими арендными ставками и отсутствием налога на недвижимость. Средний годовой валовой доход от аренды жилой недвижимости в Дубае составляет около 6-8%, что превышает большинство крупных глобальных городов. В качестве сравнения, в Стамбуле, Турция, средний годовой доход от аренды жилой недвижимости составляет около 5-7%, тогда как в таких городах, как Лондон, доход значительно ниже (около 3-4%) из-за высоких стоимостей недвижимости и низких арендных ставок.

Как видно, чистая прибыль в Дубае значительно выше благодаря налоговым льготам и относительно высоким арендным ставкам. Например, инвестор в Дубае сохраняет почти все доходы от аренды без налоговых вычетов, в то время как доход от аренды в Турции может подлежать налогообложению до 35-40% (с некоторыми льготами для жилой недвижимости). На западных рынках, помимо высоких налогов на доходы от аренды, также существуют высокие налоги на сделки (например, налог на печать в Лондоне, который может составлять значительный процент от стоимости недвижимости, плюс примерно 28% налог на прибыль от продажи). В контрасте с этим, инвестор в Дубае работает в среде с низкими затратами (кроме единовременной платы за перевод недвижимости в 4%), что повышает реальную чистую прибыль.

Помимо доходов от аренды, в последние годы Дубай также испытал значительный рост стоимости капитала, увеличивая общую доходность инвестиций. Инвестор, купивший недвижимость два или три года назад, мог испытать рост стоимости на 20-30% помимо годового дохода от аренды. В контрасте, Турция также пережила значительные увеличения номинальных цен на недвижимость, движимые инфляцией (иногда превышающей 50% в год в турецких лирах), но резкие колебания стоимости лиры и высокая инфляция уменьшают реальную доходность, когда она оценивается в долларах или твердой валюте. С другой стороны, зрелые рынки, такие как Лондон и Нью-Йорк, несмотря на свою относительную стабильность, пережили значительно меньший рост цен (обычно менее 5% в год), потому что рынок зрел и ценовые основы высоки, а также из-за налоговых затрат, уменьшающих чистую прибыль инвесторов.

В плане привлекательности для международных инвестиций Дубай занимает престижное место среди глобальных недвижимостных направлений благодаря легкости владения иностранцами (система свободного владения) и конкурентной деловой среде. Инвесторы привлекаются в Дубай гарантиями прибыли, освобожденной от налогообложения, и упрощенными регуляторными процедурами, помимо обещаний высоких арендных доходов. Кроме того, стоимость входа на рынок Дубая (цены на недвижимость в зависимости от качества и местоположения) ниже, чем у его аналогов в крупных глобальных городах, предоставляя возможность владеть качественными активами с хорошей доходностью за относительно небольшие деньги. Это уникальное сочетание высокой доходности и относительно низкого риска (благодаря экономической стабильности и хорошей регуляторной среде) делает Дубай сильным конкурентом для инвестиционных направлений, таких как Стамбул, которые страдают от нестабильности валюты, или западные города, давящие на инвесторов налогами.

Ниже приведена таблица, сравнивающая Дубай с некоторыми конкурирующими рынками по аспектам возврата инвестиций и затрат на вложения:

Дубай обладает стабильной и диверсифицированной экономикой, хотя рынок недвижимости, как и другие, подвержен влиянию местных и глобальных макроэкономических переменных. Уровни инфляции в ОАЭ ниже, чем в других развивающихся рынках, и находятся под контролем; инфляция в 2023 году составила около 1,6%, и центральный банк ожидает, что она достигнет примерно 2,3% в 2024 и 2025 годах, что поддерживается умеренными повышениями арендной платы и стоимости жизни. Эта умеренная инфляция положительна для сектора недвижимости, так как она поддерживает покупательную способность без значительного давления на доходы домохозяйств, в отличие от рынков с высокой инфляцией, которая повышает строительные расходы. Кроме того, привязка дирхама ОАЭ к доллару США обеспечивает валютную стабильность и защищает страну от колебаний валютных курсов, что означает, что инвесторы в недвижимость Дубая не сталкиваются с рисками обесценивания валюты, которые могут возникнуть в других странах (например, значительные колебания турецкой лиры).

Что касается процентных ставок, глобальное повышение в 2022-2023 годах произошло на фоне ужесточения денежно-кредитной политики Федеральной резервной системой США, и поскольку дирхам привязан к доллару, это привело к повышению процентных ставок в ОАЭ до уровня 5,4% (базовая ставка в Центральном банке ОАЭ с июля 2023 года). Повышение процентных ставок увеличивает стоимость финансирования недвижимости (ипотеки), что может ограничить способность некоторых покупателей к заимствованию и, таким образом, немного охладить спрос, особенно среди конечных пользователей. Однако наблюдается, что значительная часть сделок с недвижимостью в Дубае совершается за наличные или с минимальным финансированием со стороны финансово устойчивых покупателей, что смягчает воздействие повышения процентных ставок на общий рынок. Международный валютный фонд подчеркивает надежность банковской системы ОАЭ и снижение ее экспозиции перед сектором недвижимости до примерно 19,6% от общего объема кредитов (по состоянию на сентябрь 2024 года), указывая на отсутствие опасных кредитных пузырей. В предсказуемом будущем экономические эксперты ожидают, что с 2025 года начнется снижение глобальных процентных ставок по мере снижения мировой инфляции, что может дополнительно поддержать рынок недвижимости Дубая, снижая стоимость финансирования и увеличивая аппетит к покупкам на основе заемных средств.

Экономическая стабильность является одним из ключевых факторов, привлекающих людей в Дубай. Эмират обладает сильным и сбалансированным экономическим ростом – ожидается, что реальный ВВП ОАЭ вырастет примерно на 3,9% в 2024 году и на 6,2% в 2025 году, при этом рост ведется за счет несырьевых секторов (~5,4%) – что означает создание новых рабочих мест и постоянный приток населения. Сектора торговли, туризма и транспорта показывают отличные результаты (Дубай зарегистрировал рекордную несырьевую торговлю более 2,4 триллиона дирхамов в 2023 году, количество туристов в первом квартале 2024 года увеличилось на 11%). Этот экономический подъем повышает уверенность и стимулирует спрос на недвижимость как для жилья, так и для инвестиций. Кроме того, правительство Дубая активно действует для поддержания стабильности на рынке недвижимости с помощью осторожных политик (например, регулирование спекулятивной деятельности с помощью относительно высоких платежей за регистрацию, установление нормативов для защиты инвесторов и арендаторов).

Несмотря на прочную основу, существуют внешние экономические факторы, которые могут повлиять на рынок недвижимости Дубая к 2040 году. Наибольший потенциальный риск – глобальное экономическое замедление или мировой рецессии; если глобальный рост существенно снизится, перемещение инвесторов и жителей в Дубай может замедлиться, что снизит спрос на недвижимость ниже ожидаемого. Кроме того, цены на нефть, хотя Дубай и снизил свою прямую зависимость от нефтяных доходов, любое резкое и устойчивое падение цен на нефть может повлиять на государственные расходы в регионе и ослабить инвестиционный аппетит. Наконец, региональная конкуренция от других городов Персидского залива (таких как Эр-Рияд или Доха), инвестирующих в привлечение бизнеса и жителей, может создать вызов, хотя Дубай в настоящее время занимает лидирующее положение благодаря своей установленной инфраструктуре и глобальной открытости. В целом, экономический прогноз Дубая остается позитивным и стабильным, с высоким потенциалом адаптации к изменениям, что означает, что рынок жилой недвижимости будет пользоваться этой стабильностью в течение следующих десятилетий, регулярно мониторя любые глобальные экономические разработки.

Городское Видение Дубая 2040 создает всеобъемлющую дорожную карту для будущего городского развития эмирата и имеет прямое воздействие на сектор жилой недвижимости с точки зрения распределения проектов и перспективных областей для роста. Программа направлена на превращение Дубая в устойчивый город с распределенным ростом путем создания и развития пяти основных городских центров, специализирующихся в различных направлениях, что обеспечивает сбалансированное распределение населения и экономической активности по всему городу и снижает давление на традиционный центр города. Эти центры включают в себя области с различными ориентациями: исторический культурный центр (например, Дейра и Бур Дубай для сохранения наследия), финансовый и коммерческий центр (Центр города Дубай, Бизнес-бэй и DIFC), туристический и прибрежный центр (Дубай Марина, Пальма Джумейра и другие пляжные районы), а также новые развивающиеся центры в Южном Дубае и вокруг выставочной площадки. Направление роста через эти пять центров приведет к более широкому распределению новых жилых проектов и предложению инвесторам вариантов в нескольких районах вместо концентрации всего развития в ограниченных точках.

Программа ясно сосредоточена на улучшении качества жизни и устойчивом аспекте города, что увеличивает жилую привлекательность Дубая. К 2040 году в Дубае планируется, что 60% территории будет занято зелеными и природными зонами, что означает создание большего количества парков, зон отдыха и открытых пространств в городских проектах. Это сделает жилые комплексы более привлекательными для жителей, ищущих здоровую и дружественную к семье среду, и повысит стоимость недвижимости рядом с парками и водоемами. Кроме того, сети общественного транспорта будут значительно расширены – включая Дубайский метрополитен – так что большинство жителей смогут дойти пешком до станции общественного транспорта (цель состоит в том, чтобы большинство жителей находились в пределах 800 метров от станции метро или автобуса к 2040 году). Это развитие инфраструктуры создаст новые горячие точки недвижимости вокруг станций метрополитена (развитие, ориентированное на транзит), где стоимость недвижимости возрастет из-за близости к транспорту и легкого доступа к остальной части города.

Еще одним ключевым аспектом Видения 2040 является значительное расширение прибрежной полосы в эмирате. Видение включает в себя масштабные проекты, которые увеличивают длину пляжной полосы по сравнению с текущим состоянием на 400%. Например, будут развиваться новые острова и прибрежные районы, такие как проект Острова Дубая, который добавит 50 километров к водной границе и 23 километра к пляжам, а проект Пальма Джебель Али добавит 110 километров к прибрежной линии и 81 километр новых пляжей, обеспечивая жилье примерно для 38 000 семей. Эти прибрежные проекты позволят построить десятки роскошных курортов и отелей (только на Пальме Джебель Али 85 пятизвездочных отелей) вместе с тысячами новых жилых единиц с видом на море, что приведет к запуску новых роскошных прибрежных жилых сообществ.

Кроме того, Видение 2040 в Дубае рассматривает обеспечение доступного жилья для всех сегментов общества на фоне ожидаемого роста населения. Программа включает стимулирование застройщиков к строительству доступного жилья через стимулы и удобства, чтобы гарантировать доступность домов для среднего класса, который составит большую часть новых жителей Дубая. Политики также стремятся к модернизации норм планирования, чтобы позволить разработку многопользовательских проектов и интеллектуальных жилых сообществ, использующих инновационные решения планирования для эффективного размещения большего количества жителей в существующих городских районах без снижения качества жизни. Ожидается, что государственно-частные партнерства сыграют ключевую роль в реализации этого видения, будь то развитие инфраструктуры или крупные недвижимые проекты, для достижения целей программы.

В результате, влияние Видения 2040 на рынок недвижимости будет крайне положительным; с одной стороны, создавая новые области развития и широкие инвестиционные возможности (прибрежные и городские), с другой стороны, делая рост предложения обдуманным и соответствующим ожидаемому росту спроса, избегая резких циклов избытка. С реализацией этой программы к 2040 году Дубай станет более сбалансированным, широким и согласованным городом – увеличивая его привлекательность для жизни, работы и инвестиций и поддерживая долгосрочную стоимость недвижимости благодаря мировому качеству жизни и инфраструктуре.

Почти полное освобождение от налогов в Дубае является одним из ключевых факторов, поддерживающих привлекательность рынка недвижимости для местных и международных инвесторов. Правительство Дубая не взимает налог на личный доход с жителей, не применяет налог на прибыль компаний в секторе жилой недвижимости и не взимает ежегодный налог на недвижимость (в отличие от большинства городов мира). Кроме того, отсутствует налог на прибыль от продажи недвижимости, что означает, что любое увеличение стоимости недвижимости при перепродаже считается полной прибылью для инвестора. Эта уникальная налоговая политика означает, что все доходы от аренды и продаж остаются полностью у инвестора, что является редкостью на мировом уровне.

Для сравнения, на многих других рынках инвестор сталкивается с несколькими видами налогов: например, в Турции существует налог на доходы от аренды, который может достигать 35% или более в зависимости от налоговой шкалы, а также годовой налог на имущество (около 0,2% стоимости имущества в крупных городах), а также налог на прибыль, если продажа происходит менее чем через 5 лет после покупки. На западных рынках налоговая нагрузка выше; например, в Великобритании существует ежегодный налог (налог совета) и муниципальные сборы, налог на доходы от аренды может достигать примерно 40% в зависимости от налоговой шкалы, а налог на прибыль от продажи инвестиционной недвижимости составляет около 28%, плюс высокие налоги на покупку. Эти виды налогов значительно снижают чистую прибыль инвестора и делают инвестиции в недвижимость в этих странах менее выгодными.

Таким образом, Дубай предоставляет через отсутствие налогов исключительное конкурентное преимущество, значительно увеличивающее инвестиционную доходность недвижимости. Например, инвестор в Дубае, получающий 7% годовой доход от аренды, сохраняет эту полную доходность, в то время как его коллега на другом рынке с аналогичной доходностью может потерять одну треть или половину из-за налогов. Кроме того, отсутствие налога на недвижимость в Дубае также снижает долгосрочные затраты на владение; инвестор не обязан платить ежегодный налог для поддержания своей собственности, что стимулирует его к принятию долгосрочной инвестиционной перспективы без постоянных затрат.

Это налоговое положение сделало Дубай предпочтительным направлением для инвесторов, ищущих налоговые убежища для своих активов. В последние годы Дубай наблюдал значительный приток капитала из Европы, Азии и Северной Америки, большая часть которого была вызвана желанием инвесторов диверсифицировать свои портфели в налогово-освобожденном рынке и получить выгоду от роста стоимости активов без налоговых ограничений. Международные отчеты показывают, что ОАЭ (и особенно Дубай) привлекли большое количество богатых людей в качестве места для жизни и инвестиций в 2022 и 2023 годах, которые воспользовались мировой инфраструктурой и роскошным образом жизни, а также налоговыми льготами.

Следует отметить, что Дубай применяет только ограниченные сборы во время сделок с недвижимостью – наиболее значительным из них является единовременный платеж в размере 4% за перевод собственности во время регистрации продажи. Эти сборы умеренны по сравнению с налогами в других странах и часто являются предметом переговоров как часть цены сделки. Помимо этого, инвестор может столкнуться только с платежами за услуги и обслуживание, взимаемыми застройщиком или ассоциацией владельцев для поддержания недвижимости, которые являются операционными затратами, а не государственными налогами.

В итоге, отсутствие налогов не только увеличивает финансовую доходность для инвестора в Дубае, но и добавляет высокий уровень уверенности в экономические расчеты. Инвесторы могут с уверенностью рассчитывать свои будущие доходы без страха перед изменениями налоговой политики, которые могут уменьшить их прибыль. Эта прозрачность и стабильность в налоговой среде в сочетании с другими факторами, такими как легкость денежных переводов и 100% иностранная собственность в свободных зонах и зонах свободной собственности, делают Дубай одной из лучших глобальных сред для инвестиций в недвижимость. Это отражается в том факте, что значительная часть покупок недвижимости в Дубае осуществляется международными инвесторами, стремящимися перевести свои средства в безопасное место. Пока эти поддерживающие политики продолжают действовать, ожидается, что Дубай останется ведущим направлением для привлечения капитала в недвижимость до 2040 года и далее.