لماذا تُعد جزيرة المرجان فرصة الاستثمار العقاري الأهم في الشرق الأوسط؟

أطلقت دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) بالتعاون مع دائرة الاقتصاد والسياحة بدبي (DET) مبادرة غير مسبوقة تهدف إلى تمكين المواطنين والمقيمين من تملك منازلهم الأولى بسهولة أكبر. يأتي برنامج المشترين لأول مرة كخطوة استراتيجية ضمن أجندة دبي الاقتصادية D33 واستراتيجية دبي العقارية 2033، لدعم نمو القطاع العقاري وتعزيز مساهمته في الناتج المحلي الإجمالي.

تشير المعطيات الحالية إلى استمرار نمو سوق العقارات التركي بالأسعار الاسمية خلال السنوات القادمة، لكن مع ضرورة التمييز بين النمو الاسمي والنمو الحقيقي. فقد تصدرت تركيا العالم في ارتفاع أسعار العقارات الاسمي مؤخرًا (مثلاً حوالي 46.4% زيادة سنوية اسمية حتى منتصف 2024) إلا أن ارتفاع التضخم الكبير أدى فعليًا إلى تراجع الأسعار بحوالي 14% سنويًا بالقيمة الحقيقية​. بمعنى آخر، على الرغم من قفزات الأسعار بالليرة، فإن القوة الشرائية الحقيقية للعقارات شهدت بعض التصحيح بسبب التضخم الجامح. ومع ذلك، يُتوقع أن يستمر ارتفاع الأسعار الاسمي حتى 2030 بدعم من عوامل الطلب المحلي القوي ونقص المعروض، في حين يتوقف التحسن الحقيقي للأسعار على نجاح السيطرة على التضخم.

من الناحية الاقتصادية الكلية، تبنّت الحكومة التركية منذ منتصف 2023 سياسات مالية ونقدية أكثر تشددًا لكبح التضخم. ووفق البرنامج الاقتصادي متوسط المدى للحكومة، من المتوقع تباطؤ التضخم إلى نحو 41.5% في 2024 ثم 17.5% في 2025 وصولًا إلى رقم أحادي (حوالي 9.7%) بحلول 2026​. كما رفعت وكالات التصنيف ثقتها بتركيا في 2024؛ حيث عدّلت “فيتش” تصنيفها ائتمانيًا إلى (BB-) مع نظرة مستقرة، مشيرة إلى تحسّن السياسة المالية وزيادة الاحتياطيات​. وبالمثل رفعت S&P التصنيف إلى BB- في 2024 مستندةً إلى انخفاض التضخم وتحسّن الحساب الجاري مع غياب انتخابات حتى 2028 مما يمنح صناع السياسة مجالًا للاستمرار بالتشديد​. جدير بالذكر أن جميع وكالات التصنيف الرئيسية (فيتش، وS&P، وموديز) قامت برفع تصنيف تركيا في 2024 بعد أكثر من عقد من عدم التحسين، ما يُظهر تنامي الثقة الدولية​. هذه التطورات توحي بأنه في حال استمرار سياسات استقرار الاقتصاد، قد نشهد انخفاضًا تدريجيًا في التضخم حتى 2030 وتحسّنًا في استقرار سعر صرف الليرة، مما سينعكس إيجابًا على السوق العقاري عبر زيادة الثقة وتراجع التقلبات.

على جانب العرض والطلب العقاري، يستمر الطلب المحلي القوي على السكن مدفوعًا بالنمو السكاني (نحو 85 مليون نسمة) وشح المعروض. ارتفاع تكاليف البناء مؤخرًا قلّص من وتيرة إنشاء المساكن الجديدة: بحسب خبراء محليين، إنتاج المساكن حاليًا لا يغطي سوى حوالي نصف الحاجة السنوية في تركيا، ولذلك “لا يُتوقع انخفاض رقمي في أسعار العقارات الجديدة” رغم التصحيحات الحقيقية​. هذا النقص النسبي في المعروض سيحافظ على دعم الأسعار حتى مع تقلبات الدورة الاقتصادية. على صعيد آخر، شهد الطلب الأجنبي على العقار ذروة في 2022 وانخفض في 2023-2024 بسبب تغيير سياسات الإقامة ورفع قيمة الاستثمار للحصول على الجنسية (من 250 ألف إلى 400 ألف دولار). في 2024 تراجعت مبيعات الأجانب بنحو 32% مقارنة بالعام السابق​، وأصبحت تمثل حوالي 1.6% فقط من إجمالي المبيعات العقارية (بعد أن كانت 3-5% سابقًا)​. أسباب ذلك تشمل قيود الإقامة السياحية في بعض المناطق وارتفاع الأسعار بالعملة المحلية. مثال: أعلنت السلطات إغلاق أحياء تجاوزت نسبة الأجانب فيها 20% أمام طلبات الإقامة الجديدة، مما أثر على الطلب في تلك المناطق. رغم هذا التراجع المؤقت، من المتوقع أن يعود المستثمرون الأجانب تدريجيًا مع استقرار الليرة وتراجع التضخم، خاصة من يبحث منهم عن الاستفادة من نمو السوق التركي على المدى البعيد أو برامج الجنسية التركية. وبشكل عام، يعتبر الكثير من الأتراك الاستثمار العقاري ملاذًا آمنًا أمام التضخم، مما يُبقي الطلب المحلي قويًا​.

بالنظر إلى عام 2030، من المتوقع أن يستمر نمو سوق العقارات التركي مدفوعًا بالأساسيات القوية: طلب محلي كبير، شريحة سكانية شابة ومتمدينة، مشاريع بنية تحتية كبرى (مثل تطوير القناة الجديدة في إسطنبول والمناطق الحضرية الجديدة) وزيادة جاذبية المدن الساحلية سياحيًا. إذا نجحت السياسات الحالية في ترويض التضخم نحو خانة الآحاد كما تستهدف الحكومة​، فهذا يعني عودة النمو الحقيقي الموجب في قيم العقارات إلى جانب النمو الاسمي، مما يعود بالنفع على المستثمرين عبر زيادة قيمة الأصول في الواقع الفعلي. أما إذا تعثرت جهود كبح التضخم أو عادت السياسات النقدية التوسعية سريعًا، فقد نشهد استمرار التضخم العالي وتقلب سعر الصرف، مما قد يؤدي لاستمرار الارتفاع الاسمي الكبير مع مكاسب حقيقية محدودة للمستثمر. عمومًا، التوقع السائد حتى 2030 هو تحسن الاستقرار الاقتصادي تدريجيًا وبالتالي تحسن بيئة الاستثمار العقاري لصالح المستثمرين على المدى الطويل.

شهدت أسعار العقارات السكنية في دبي ارتفاعات قوية في الفترة الأخيرة، مدفوعة بالطلب العالي من المشترين المحليين والدوليين. بلغت نسبة زيادة أسعار المنازل نحو 20% على أساس سنوي خلال الربع الثالث 2024​

، كما ارتفع متوسط أسعار البيع في عام 2024 بحوالي 20% ليصل إلى نحو 1,597 درهم للقدم المربعة​

. هذه الزيادات الكبيرة جاءت بعد فترة نمو معتدل بين 2018 و2020، مما يؤكد عودة الزخم إلى السوق العقاري في دبي بعد جائحة كورونا.

من المتوقع استمرار الاتجاه الصعودي للأسعار على المدى المتوسط، لكن بوتيرة أكثر استقراراً. تشير تقديرات Knight Frank إلى إمكانية ارتفاع إضافي بحوالي 8% في عام 2025​

، كما تتوقع شركات تطوير عقاري محلية نمواً سنوياً يتراوح بين 5-8% في أسعار العقارات خلال السنوات القليلة المقبلة​

. هذه التوقعات مبنية على الطلب القوي والمستدام، لكنها تأخذ في الاعتبار أيضاً زيادة المعروض وتوازن السوق بشكل أفضل. وعلى المدى الطويل حتى عام 2040، يُرجح أن تستمر الأسعار في الارتفاع مدعومة بالنمو السكاني والمشاريع الكبرى المخطط لها، ولكن مع إمكانية حدوث دورات تصحيح قصيرة الأجل. فعلى سبيل المثال، تجاوزت أسعار الفلل حالياً مستويات الذروة السابقة (عام 2014) بنسبة تفوق 30%​

، مما يعني أن السوق قد يشهد تباطؤاً نسبياً أو تصحيحاً طفيفاً بعد فترات الارتفاع الكبيرة قبل أن يواصل اتجاهه الصعودي المستدام.